Aire acondicionado, gas, electricidad, antenas, terrazas, etc. son elemento común o privativo
En muchas ocasiones, en las comunidades propietarios el Administrador de fincas se ha encontrado con la pregunta del algún propietario de a quien corresponde la responsabilidad del arreglo de la electricidad, aire acondicionado, gas, antena de tv. etc. La pregunta que nos hacemos siempre es, la reparación a realizar corresponde a un elemento común o es un elemento privativo, la reparación corresponde en exclusiva a la Comunidad o corresponde en exclusiva al propietario, o bien se tendrá que tomar una decisión donde ambas partes participen en la solución del problema.
Todo dependerá de cómo esté realizada la instalación, su centralización, por donde pasa el cableado e incluso de lo que pueda decir el titulo constitutivo, los propios estatutos de la comunidad o las decisiones que se hayan tomado en la propia junta de propietarios.
Pongamos varios ejemplos:
- Portero automático y sistemas de video portero
Toda la infraestructura de los porteros y sistemas de video portero son parte del elemento común y por lo tanto corresponde a la comunidad de propietarios la contratación, la propuesta de la instalación y modificaciones a realizar tanto en la placa de la cancela de la comunidad como en las placas de los portales. Asimismo, también se debe considerar un elemento común toda la canalización y el cableado hasta la puerta de la vivienda. A partir de la entrada a la vivienda, el telefonillo o el videoteléfono será responsabilidad del propietario al considerarse privativo.
Es muy importante para evitar problemas entre los propietarios que se defina muy bien la responsabilidad de quien debe arreglar o acometer el coste de las averías en vivienda. A veces es preferible indicar en el acta de la comunidad que toda la instalación pasa a ser responsabilidad de la Comunidad y de esta forma evitamos enfrentamientos innecesarios entre los propietarios.
- Teléfono, ADSL, fibra óptica:
Todo lo que es centralita y cableado corresponde a la propia compañía que lo instala. Ellos solicitan a través de un documento a la comunidad que les dejen pasar sus cables por los elementos comunes de la comunidad (servidumbre). Elementos comunes son todas las canalizaciones o huecos por los que pasan los cables que son necesarios para la prestación de los servicios de telefonía, ADSL y fibra óptica.
Toda instalación de cableado por una compañía debe de estar previamente aceptada por la Junta de Propietarios. Si por necesidad lo firmara previamente el Presidente de la Comunidad, conviene que quede ratificado por la Junta de Propietarios.
- Electricidad:
El cableado de la electricidad tendrá la consideración de elemento común y será responsabilidad de la Comunidad hasta lo que es la entrada del armario de la vivienda. A partir de ese momento pasa a ser un elemento privativo y cualquier problema que afecte al interior de la vivienda corresponderá al propietario su solución.
- Gas:
Al igual que la electricidad, toda la instalación es común desde el contador hasta la entrada de la vivienda. A partir de la entrada en la vivienda cualquier problema que exista pasar a ser de responsabilidad del propietario.
Si la instalación de gas es a través de una empresa receptora de gas, la canalización será comunitaria hasta la entrada de la vivienda. A partir de ahí pasa a ser privativa.
- Antena de TV:
La Antena de TV, que normalmente trascurre a través de la fachada se considera como un elemento común. Tanto la antena como el cableado hasta el derivador, incluyendo este, debe considerarse como elemento común. A partir del derivador se debe considerar como un elemento privativo y será el propietario quien debe hacerse cargo de las reparaciones necesarias.
Las antenas individuales, son privativas, independientemente de donde estén instaladas, sea en cubierta o sea en la propia fachada del edificio. También serán privativas aquellas antenas que den servicio a un grupo de propietarios al ser un servicio totalmente individualizado. En este caso si esa antena diera servicio a la totalidad o mayoría de los propietarios y la Comunidad indique que es de interés común se podría considerar como elemento común si se acuerda a través de un acta o bien venga reflejado en los propios estatutos.
- Aire Acondicionado:
Lo primero que debemos tener en cuenta es que hay que estar a lo que diga el Título Constitutivo o los Estatutos.
Si el aire acondicionado da servicio de forma exclusiva a un propietario, la unidad externa está en la cubierta o fachada y la unidad interna está dentro de la vivienda y lo que existen son conducciones particulares que van a través de un elemento común, tanto los aparatos como las canalizaciones son privativos y por lo tanto será de exclusiva responsabilidad del propietario la reparación que hubiera que realizarse. En este caso insistimos, será importante lo que diga el Estatuto o el título constitutivo al respecto.
- Las terrazas o patios que son cubiertas del edificio
Las terrazas o patios que son cubiertas del edificio y que figuran en la escritura de división horizontal como de titularidad del propietario, ¿a quién le corresponde la conservación y mantenimiento? ¿Y en el caso de las terrazas a nivel?
En virtud del artículo 396 del Código Civil, tanto las terrazas como las cubiertas tienen la consideración de elementos comunes del edificio así como los elementos estructurales, dentro de los cuales, se encuentran incluidos la capa de impermeabilización o tela asfáltica. Estos elementos no dejan de ser comunes por el hecho de que un propietario, dada la ubicación de su vivienda o local, tenga atribuido su uso privativo o incluso aparezca este elemento como titularidad privada.
En consecuencia, el mantenimiento ordinario de la terraza-cubierta o de la terraza a nivel le corresponde al propietario que hace uso de la misma, dentro del cual, se encuentra incluido, el mantenimiento y conservación del pavimento, del sumidero, limpieza y eliminación de restos vegetales, etc …, por lo que cuando hay daños por ausencia o dejación de este mantenimiento ordinario le corresponde asumir su reparación al propietario que tenga asignado el uso privativo de la terraza o incluso su titularidad.
Cuando los daños tienen su origen en un problema en la capa de impermeabilización o tela asfáltica le corresponderá la reparación a la comunidad como obras de conservación y mantenimiento del edificio tal y como establece el artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal.
