La reparación de cubiertas en edificios de comunidades de propietarios es una tarea esencial que, si no se ejecuta adecuadamente, puede provocar problemas significativos. A continuación, se presentan las consideraciones clave para abordar este tipo de obras:
1. Evaluación Inicial del Problema
Es fundamental identificar la causa que motiva la intervención en la cubierta:
· Filtraciones activas : Requieren una reparación urgente.
· Deterioro general : Aunque no haya filtraciones, el desgaste puede anticipar futuros problemas.
· Mantenimiento preventivo : Actuar antes de que surjan problemas es más económico a largo plazo, aunque menos común en la práctica.
2. Contratación de Profesionales
Se recomienda contratar a un arquitecto técnico para:
· Evaluar el estado actual de la cubierta.
· Determinar las necesidades específicas de reparación.
· Elaborar un proyecto detallado que sirva de base para solicitar presupuestos comparables a diferentes contratistas.
Evite solicitar presupuestos directamente a constructores sin un diagnóstico técnico previo, ya que podrían proponer soluciones basadas en su experiencia y no en las necesidades reales de la cubierta.
3. Criterios para evaluar los trabajos de reparación debe considerar los siguientes aspectos técnicos y prácticos:
· Material existente: Examinar la cubierta actual, incluyendo su impermeabilización y pavimentación, para definir los trabajos previos necesarios.
· Uso previsto: El nivel de tránsito influye en los materiales a utilizar. Una cubierta accesible requiere mayor resistencia.
· Presupuesto disponible: Este condiciona las soluciones, aunque las decisiones deben priorizar la calidad.
· Puntos singulares y encuentros: La mayoría de fallos se producen en elementos como sumideros, juntas o encuentros con paredes.
· Pendientes: Una inclinación correcta minimiza el riesgo de acumulación de agua y fallos en la impermeabilización.
· Tipo de cubierta: Las cubiertas ventiladas y no ventiladas requieren soluciones compatibles para evitar problemas como condensaciones.
· Aislamiento térmico: Aprovechar la intervención para mejorar el aislamiento del edificio, reduciendo costes energéticos a largo plazo.
4. Selección de Contratista
Para garantizar una ejecución adecuada:
· Precio: Elegir empresas que cumplan requisitos mínimos, considerando que lo barato puede salir caro.
· Documentación: Asegurarse de que la empresa tiene seguro de responsabilidad civil, registro en el REA y referencias de obras anteriores.
· Presupuesto detallado: Incluir partidas unitarias, especificaciones del proyecto y soluciones para imprevistos.
· Condiciones y garantías: Establecer compromisos de plazo, calidades de materiales y garantías de ejecución que cubran posibles defectos.
5. Sistemas de Impermeabilización
Las opciones más comunes son:
· Caucho clorado: Económico y
Fácil de aplicar, pero de corta duración y adecuado solo para soluciones temporales.
· Membranas líquidas de poliuretano: Ofrecen mayor elasticidad y resistencia a los rayos UV, pero requieren un espesor mínimo y una correcta aplicación, especialmente en puntos singulares.
· Láminas bituminosas: Solución tradicional con alta eficacia y duración, aunque depende de una colocación cuidadosa. Necesitan protección contra rayos UV y no son ideales para estructuras que no soporten peso adicional.
· Láminas EPDM: Son el sistema más duradero y confiable, con alta elasticidad y resistencia. Aunque su costo inicial es elevado, su vida útil y facilidad de mantenimiento los convierten en una inversión rentable.
6. Importancia de la Ejecución
El éxito de la reparación depende más de la correcta ejecución que del material elegido. Un técnico debe supervisar todas las fases de la obra para garantizar el cumplimiento de las especificaciones.
Jurisprudencia en Madrid
Recientes sentencias destacan la responsabilidad de las comunidades de propietarios en garantizar la seguridad de las cubiertas. En particular:
· Tribunal Supremo (STS 372/2023): Subraya que los daños derivados de una mala ejecución recaen en el contratista, siempre que la comunidad haya supervisado adecuadamente la obra.
· Audiencia Provincial de Madrid (SAP 247/2024): Reitera la obligación de las comunidades de realizar un mantenimiento preventivo para evitar reclamaciones de terceros por daños.
· Tribunal Superior de Justicia de Madrid (STSJ 45/2024): Valida el uso de certificados técnicos como medida para mitigar riesgos y optimizar recursos.
Estas resoluciones reafirman la importancia de una planificación meticulosa y de garantizar la calidad de los trabajos para evitar litigios y sollozos.
Conclusión
La reparación de cubiertas es una inversión significativa que debe abordarse con un enfoque preventivo y profesional. Las decisiones apresuradas, motivadas únicamente por el coste, suelen derivar en problemas más graves.
Invertir en la contratación de técnicos cualificados y en sistemas de calidad asegura la durabilidad de las soluciones, evitando conflictos legales y garantizando el bienestar de los vecinos. Al final, lo barato puede salir muy caro.
